캐나다 집 살 때 클로징 비용 총정리｜구매 전 준비해야 할 돈

캐나다에서 집을 살 때는 다운페이먼트만 준비하면 끝이 아닙니다. 집 계약이 마무리되는 날까지 취득세, 변호사비, 홈 인스펙션 비용, 타이틀 보험, 재산세 조정금 같은 추가 비용이 필요합니다. 이런 비용을 보통 클로징 비용이라고 합니다. 캐나다 정부는 집을 살 때 클로징 비용으로 주택 가격의 약 1.5%~4% 정도를 준비하는 것이 좋다고 안내하고 있습니다. 특히 밴쿠버처럼 집값이 높은 지역에서는 취득세만 해도 큰 금액이 될 수 있으므로, 다운페이먼트와 별도로 여유 자금을 계산해두는 것이 중요합니다.

목차

1. 클로징 비용이란 무엇인가요?
2. 클로징 비용은 보통 얼마나 준비해야 할까?
3. 캐나다 집 살 때 들어가는 주요 클로징 비용
4. BC 취득세 Property Transfer Tax 계산 예시
5. 첫 집 구매자 취득세 면제는 어떻게 될까?
6. 새 집·프리세일 콘도는 GST도 확인해야 함
7. 다운페이먼트와 클로징 비용은 따로 준비해야 함
8. 마무리

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1. 클로징 비용이란 무엇인가요?

클로징 비용은 집 구매가 최종 완료될 때 필요한 추가 비용입니다.

집을 살 때 가장 먼저 떠올리는 돈은 보통 다운페이먼트입니다.
하지만 실제로는 다운페이먼트 외에도 여러 비용이 들어갑니다.

쉽게 말하면 이렇습니다.

집 살 때 필요한 돈 =
다운페이먼트 + 클로징 비용 + 이사 후 여유 자금

여기서 클로징 비용은 집을 내 이름으로 넘겨받고, 법적으로 거래를 마무리하고, 세금과 각종 정산을 처리하는 데 필요한 돈입니다.

예를 들어 이런 비용들이 포함됩니다.

취득세
변호사비 또는 노터리 비용
홈 인스펙션 비용
타이틀 보험
재산세 조정금
콘도 관리비 조정금
주택 보험
감정평가 비용
새 집 GST

처음 집을 사는 사람은 “다운페이먼트만 모으면 집을 살 수 있겠지”라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 클로징 비용을 따로 계산하지 않으면 계약 후에 생각보다 큰돈이 필요해서 당황할 수 있습니다.

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2. 클로징 비용은 보통 얼마나 준비해야 할까?

캐나다에서는 보통 클로징 비용으로 집값의 1.5%~4% 정도를 준비하라고 많이 말합니다.

예를 들어 집값이 $700,000이라면 대략 이렇게 볼 수 있습니다.

$700,000 × 1.5% = $10,500
$700,000 × 4% = $28,000

즉, $700,000짜리 집을 산다면 다운페이먼트와 별도로 최소 만 달러 이상은 추가 비용으로 생각해두는 것이 안전합니다.

물론 실제 금액은 지역과 집 종류에 따라 달라집니다.

예를 들어 BC에서는 Property Transfer Tax, 즉 취득세가 큰 비중을 차지할 수 있습니다.
반대로 첫 집 구매자 면제를 받을 수 있다면 취득세 부담이 줄어들 수 있습니다.

그래서 클로징 비용은 단순히 “대충 몇 천 달러”로 생각하면 안 됩니다.
집값, 지역, 첫 집 구매자 여부, 새 집인지 기존 집인지에 따라 달라집니다.

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3. 캐나다 집 살 때 들어가는 주요 클로징 비용

캐나다에서 집을 살 때 자주 나오는 클로징 비용은 아래와 같습니다.

항목설명

취득세 / Property Transfer Tax	집을 내 이름으로 등록할 때 내는 세금
변호사비 / 노터리 비용	계약 마무리와 등기 처리를 맡기는 비용
홈 인스펙션 비용	집 상태를 전문가가 확인하는 비용
타이틀 보험	소유권 문제를 대비하는 보험
재산세 조정금	판매자가 미리 낸 세금을 구매자가 일부 정산
콘도 관리비 조정금	콘도라면 관리비 선납분을 정산할 수 있음
주택 보험	모기지 승인 또는 클로징 전에 필요할 수 있음
감정평가 비용	은행이 집값을 확인하기 위해 요구할 수 있음
GST/HST	새 집이나 프리세일 콘도 구매 시 확인 필요

이 중에서 가장 큰 금액이 될 수 있는 것은 보통 취득세입니다.

변호사비나 인스펙션 비용은 몇 백 달러에서 몇 천 달러 수준일 수 있지만, 취득세는 집값에 따라 만 달러 이상 나올 수 있습니다.

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4. BC 취득세 Property Transfer Tax 계산 예시

BC에서 집을 살 때는 Property Transfer Tax, 줄여서 PTT라고 부르는 취득세를 확인해야 합니다.

BC의 기본 취득세 계산은 아래처럼 구간별로 나뉩니다.

$200,000까지: 1%
$200,000 초과 ~ $2,000,000까지: 2%
$2,000,000 초과분: 3%
주거용 부동산 $3,000,000 초과분: 추가 2%

예를 들어 $700,000짜리 집을 산다고 해보겠습니다.

첫 $200,000의 1% = $2,000
나머지 $500,000의 2% = $10,000

총 취득세 = $12,000

즉, $700,000짜리 집의 BC 취득세는 기본 계산으로 $12,000입니다.

집값별로 보면 대략 이렇게 됩니다.

집값	BC 취득세 예시
$500,000	$8,000
$700,000	$12,000
$800,000	$14,000
$1,000,000	$18,000
$1,200,000	$22,000
$2,000,000	$38,000

여기서 중요한 점은 이 금액이 다운페이먼트와 별도라는 점입니다.

예를 들어 $700,000짜리 집을 사면서 최소 다운페이먼트 $45,000을 준비했다고 해도, 취득세 $12,000과 다른 클로징 비용이 추가로 필요할 수 있습니다.

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5. 첫 집 구매자 취득세 면제는 어떻게 될까?

BC에서는 조건을 충족하는 첫 집 구매자가 Property Transfer Tax 면제를 받을 수 있습니다.

쉽게 말하면, 처음 집을 사는 사람에게 취득세 부담을 줄여주는 제도입니다.

다만 모든 첫 집 구매자가 무조건 면제를 받는 것은 아닙니다.
구매자 조건과 집 조건을 모두 봐야 합니다.

대표적으로 이런 조건이 있습니다.

캐나다 시민권자 또는 영주권자
BC 거주 요건 충족
전 세계 어디에서도 본인의 주거용 집을 소유한 적이 없음
구매한 집을 주 거주지로 사용
집값 기준 충족

BC 기준으로 첫 집 구매자 면제는 집값에 따라 달라집니다.

$500,000 이하: 취득세 전액 면제 가능
$500,000 초과 ~ $835,000 이하: 최대 $8,000 면제 가능
$835,000 초과 ~ $860,000 미만: 일부 면제 가능
$860,000 이상: 면제 없음

예를 들어 $700,000짜리 집을 산다고 하면 기본 취득세는 $12,000입니다.
첫 집 구매자 조건을 충족해 $8,000 면제를 받는다면 실제로 내는 취득세는 $4,000이 될 수 있습니다.

기본 취득세: $12,000
첫 집 구매자 면제: -$8,000
실제 취득세: $4,000

다만 이 제도는 조건이 중요합니다.

특히 “한국에서 집을 가진 적이 있는지”, “그 집이 principal residence였는지”, “캐나다 시민권자 또는 영주권자인지” 같은 부분이 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 본인이 첫 집 구매자 면제 대상인지 헷갈린다면, 계약 전에 변호사나 노터리, 모기지 브로커에게 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

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6. 새 집·프리세일 콘도는 GST도 확인해야 함

기존 주택을 살 때와 새 집을 살 때는 비용 구조가 다를 수 있습니다.

특히 새로 지은 집이나 프리세일 콘도를 살 때는 GST/HST를 확인해야 합니다.

BC에서는 일반적으로 새 주택 구매 시 GST 5%가 붙을 수 있습니다.
이 금액은 집값이 높을수록 매우 커질 수 있습니다.

예를 들어 $700,000짜리 새 콘도에 GST 5%가 적용된다면 단순 계산으로 GST만 $35,000입니다.

$700,000 × 5% = $35,000

다만 첫 집 구매자나 새 주택 구매자에게 적용될 수 있는 GST/HST 리베이트 제도가 있을 수 있습니다.
조건과 적용 시점에 따라 달라질 수 있으므로, 새 집이나 프리세일 콘도를 살 때는 반드시 GST 포함 여부와 리베이트 가능성을 확인해야 합니다.

특히 프리세일 콘도는 광고 가격에 GST가 포함되어 있는지, 별도인지 확인해야 합니다.

가격에 GST 포함인지
GST 별도인지
리베이트를 받을 수 있는지
클로징 때 얼마를 추가로 내야 하는지

이 부분을 놓치면 클로징 시점에 생각보다 큰돈이 필요할 수 있습니다.

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7. 다운페이먼트와 클로징 비용은 따로 준비해야 함

집을 살 때 가장 위험한 생각은 “내가 가진 현금을 전부 다운페이먼트로 넣으면 되겠지”입니다.

다운페이먼트로 현금을 거의 다 써버리면, 클로징 비용을 낼 돈이 부족해질 수 있습니다.

예를 들어 $700,000짜리 기존 콘도를 산다고 가정해보겠습니다.

최소 다운페이먼트: 약 $45,000
BC 취득세: 약 $12,000
변호사비/노터리 비용: 별도
인스펙션 비용: 별도
재산세·관리비 조정금: 별도
이사 비용: 별도

첫 집 구매자 면제를 받으면 취득세가 줄어들 수 있지만, 그래도 변호사비, 인스펙션 비용, 보험, 조정금은 남을 수 있습니다.

그래서 집을 준비할 때는 최소한 아래처럼 계산하는 것이 좋습니다.

1. 다운페이먼트
2. 클로징 비용
3. 이사 비용
4. 입주 후 비상금

특히 밴쿠버처럼 집값이 높은 지역에서는 클로징 비용도 작지 않습니다.
집값이 높으면 취득세와 GST 같은 비용도 같이 커질 수 있기 때문입니다.

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8. 마무리

캐나다에서 집을 살 때는 다운페이먼트만 준비하면 끝이 아닙니다. 클로징 비용으로 취득세, 변호사비, 홈 인스펙션 비용, 타이틀 보험, 재산세 조정금, 콘도 관리비 조정금, 주택 보험 등이 필요할 수 있습니다.

일반적으로 캐나다에서는 집값의 1.5%~4% 정도를 클로징 비용으로 준비하라고 많이 안내합니다. 특히 BC에서는 Property Transfer Tax가 큰 금액이 될 수 있으므로 집값별 취득세를 미리 계산해보는 것이 좋습니다.

첫 집 구매자라면 취득세 면제를 받을 수 있는지 확인하고, 새 집이나 프리세일 콘도를 산다면 GST가 포함되어 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 집을 살 때는 “다운페이먼트가 얼마인가”뿐 아니라 “클로징까지 실제로 필요한 현금이 얼마인가”를 기준으로 예산을 잡는 것이 현실적입니다.